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深圳樓市眾生相:博弈“小陽春”

吳家明 證券時報

  “現在很多城市的調控都放松了,房貸利率進入下行通道,今年的調控環境比起去年來說有所寬松了……”觀望了一年多,90后許輝(化名)一直想在深圳買套房,最近不停接到類似的房產中介電話!拔以涘e過兩次上車的好機會,現在真的是上車時機?”許輝聽到這些“利好”消息,反而有些心慌。

  進入2022年,多地樓市似乎開啟了寬松模式,“小陽春”的呼聲四起。作為全國樓市風向標之一的深圳,“小陽春”真的能夠到來?

  傳聞攪動市場

  最近,有不少地方紓困房地產市場,從增加公積金貸款額度、實施購房補貼等舉動,逐漸擴至“降首付”、“降利率”和“松限購”,其中既包括三四線城市,甚至還包括一些熱點城市。比如,近日鄭州發布樓市新政,包括首套房認定從“認房又認貸”轉為“認房不認貸”等,政策扶持力度較大,引起了很大反響。

  證券時報記者采訪發現,在銀行信貸和調控政策方面,深圳目前并沒有出現明顯變化。其中,目前深圳房貸的首付比例未有變化,首套房貸首付比例仍為三成,首套房貸利率普遍為4.9%。不過,多家銀行的個貸經理均表示,現在深圳房貸額度比較充足,放款也比較快。最近,一些房產中介朋友圈和微信群流傳著這樣的消息:一些銀行“不要求查首付款來源、流水不再要求為月供的2倍”。不過,證券時報記者向包括中國銀行在內的多家銀行個貸經理進行詢問,他們都堅定表示:不可能不查!對流水的要求也沒有放松。

  在許輝看來,深圳樓市很容易被一些“未經證實”的消息攪動。除了銀行信貸的消息,還有關于二手房參考價這個“調控利器”的消息四處擴散。市場原本預計,二手房參考價將“一年一更”,但在今年2月8日卻沒有出現變化。而在最近,市場又傳出消息,新的二手房參考價將于本月公布,而且大部分小區參考價將上調。記者梳理發現,關于上調的幅度,市場中普遍說法是3%~5%,更有說法是上調20%左右。

  截至發稿,深圳住建部門并沒有正式發布任何關于二手房參考價調整的消息。不過,對于多數小區的價格將上調20%的說法,業內人士普遍認為可能性不大,只是“為了吸引大家的眼球”。有福田、南山和寶安的房產中介告訴證券時報記者,有部分二手房業主之前主動降價,但現在小幅上調了報價,原因就是受到了傳言的影響,但這樣做的業主數量并不多。

  今年2月,深圳二手住宅過戶數為872套,環比下滑44%,成交量已經跌至2008年以來的最低值,市場將原因歸咎于疫情,但同樣受到疫情影響的2020年,深圳樓市卻出現一輪火爆的行情!叭绻址繀⒖純r真的普遍上調,應該會提振一下二手房的市場信心,‘小陽春’就有望出現,我們最近也跟一些潛在客戶保持溝通,每天都要打幾十個電話!边@句話來自一位寶安區的房產中介。不過,他也坦言,過去深圳樓市一旦出現任何政策上的風吹草動,市場反應迅速,但今年似乎不一樣,原因在于購房者對樓市的預期已經改變!岸址繀⒖純r仍在發揮強效,想盡快出手的業主還是會主動降價,現在大家對樓市傳聞的反應已經冷靜多了!

  可以看到,即使在“小陽春”的預期下,房產中介開始忙了起來,但多數購房者依舊保持謹慎。

  開發商忙促銷

  對于開發商而言,市場能否迎來“小陽春”對回款至關重要,更預示著購房者信心能否全面恢復。只是,不管“小陽春”是否真的出現,促銷去庫存才是目前最重要的工作。

  在深圳坪山區,一處在售新盤打出“一成首付最低37萬起”的口號,這樣的上車門檻幾乎可以和三四線城市的首付相比。不過,如果仔細看相關廣告,購房者會發現這只是開發商虛晃一槍的操作,因為在廣告海報上還顯示著一行字:“90天內補齊剩余首付款 ”。

  如今,開發商坐等客戶上門搶房的日子難以再現,深圳新房市場在農歷新年之后就開始加大推銷力度,特價房、高傭金等現象層出不窮。證券時報記者實探發現,羅湖區水貝地鐵站附近的三個新盤,最近紛紛推出特價房源,最高直減150萬元。此外,也有房企加大了全民營銷獎勵力度,給出了高額傭金,包括住宅、公寓、商業、寫字樓等多個產品類型。不僅如此,2月深圳沒有新房項目入市,市場處于低谷狀態,但剛剛進入3月,深圳新房又開始熱鬧了起來,已經有新盤項目開始公布銷售方案!胺康禺a行業正處于轉型期,我們也在等待更明確的信號,但資金壓力也很大!鄙钲谝患掖笮头科鬆I銷負責人告訴證券時報記者。

  在市場低谷期里,去化才是開發商生存的王道;而且,在“房住不炒”的基調下,“小陽春”也無法承擔過高的期待。這是市場的主流看法。

  美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為,深圳新房市場從農歷新年之后就開始促銷,主要跟整體市場環境有關系。農歷新年之后,市場雖然有少許的回暖,但勢頭并不是很足。疊加年后疫情開始在深圳蔓延,客戶看房的積極性受到比較大的阻礙,開發商只能依靠促銷手段吸納客戶。

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,深圳樓市的“小陽春”應該會到來,但受到疫情影響可能會延后到4月份。不過,對于今年深圳樓市的“小陽春”,不能有太大的期待,二手房參考價政策還會執行下去!2020年下半年以后靠違規加杠桿炒起來的那部分物業,主要分布在后海、寶中、光明、沙井等區域,還有對口直升的學區房等,沒有了杠桿加持,很難有購買力充足的接盤俠,這也是近期深圳二手房連續陰跌的原因!彼A計,今年上半年深圳樓市會處于一個觸底和緩慢回升的過程,二手房交易量年中前后估計會探到每月4000套左右的水平,但還是會低于5000套的分水嶺。接下來的市場走勢,還要看疫情和調控政策的變化。何倩茹則預計,今年深圳二手房市場仍然是一個前低后高的走勢。

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